具体的な相続税対策とは（5）～不動産管理会社の設立～

2013年9月6日

具体的な相続税対策とは（5）～不動産管理会社の設立～

こんにちは。渋谷区恵比寿の税理士ライブラです。

今日は、具体的な相続税対策として、不動産管理会社の設立についてお話します。

不動産管理会社を設立する一番の目的とは何でしょうか。

私は、「家族の財産が減っていくことを防ぐこと」であると考えます。
この家族の財産が減る最も大きな原因は、相続税や所得税などの税金でしょう。
非常に負担の思い税金から「家族を守る」、このための効果的な手段として不動産管理会社を設立があります。
相続税対策が必要な資産家の方々の中には、不動産を多数お持ちの方が多いのではないでしょうか。（国税庁の発表ですと、全体の半分以上が不動産だと言われています）
先祖代々の不動産を相続したケース、収益物件として購入したケース、相続税対策のために購入したケースと諸事情があると思います。

特に不動産収入を得られている方の中には、お持ちの不動産について、築年数が経過すると減価償却費の金額も少なくなり、収入＝利益の状態になる。
その結果、毎年の所得が増加し、所得税や住民税が毎年増加していることでしょう。
また、現在の所得の増加は、つまり将来の相続財産の増加につながり、相続税の負担を更に重くする結果となってしまいます。

ですので、不動産管理会社を設立する目的は、

所得税対策
相続税対策

この両面から考える必要があります。

所得税の節税
不動産から得られるの不動産収入を不動産管理会社を通すことで、所得を分散させることができます。
不動産管理会社に将来の相続人である御子息等を役員に入れることで、子供さんに給与を払うことができます。
そうすれば、個人所有であったときは収入が個人に集中していましたが、所得を御子息等に分散させることで所得税の節税効果が得られます。

相続税の節税
不動産管理会社を設立することで、個人の収入であった不動産収入の一部を会社に入れることができます。
会社へ所得を分散させることで、個人の現金などの金融資産が増加することを防ぐ効果があり、結果的に将来の相続財産の増加（=将来の相続税の負担増）を防ぐ効果が得られます。

また、会社へ所得を分散させることで、将来の相続人である御子息等へ給与所得にすることができます。
御子息等の所得を増やすことは、将来の相続税の納税資金を確保にもつながります。

不動産管理会社の運用形態

不動産管理会社の運用形態は以下のように区分されます。

管理料徴収方式
転貸方式
不動産所有方式

（1）管理料徴収方式

不動産は、個人の名義のまま所有し、不動産管理会社は、個人が所有する不動産の管理のみを行います。
不動産管理会社は不動産の管理を行い、所有者の個人は、不動産管理会社へ「管理料」を支払います。
この管理料は、不動産管理会社の収入となり、個人の所得を会社に移転させることができます。

（2）転貸方式

不動産は、個人の名義のまま所有し、不動産管理会社は、個人が所有する不動産を一括して借り上げます。
不動産管理会社は、借り上げた不動産について、入居者を募集して不動産収入を得ます。
不動産管理会社は、不動産を個人から借り上げますので、個人へ家賃を支払うことになります。
このとき、不動産管理会社は空室があったとしても家賃を保証しなければなりません。
この空室リスクを負う分、個人から受け取る管理料は上記の不動産を管理するときよりも高く設定されます。
この管理料は、不動産管理会社の収入となり、個人の所得を会社に移転させることができます。

（3）不動産所有形式

不動産管理会社が不動産を直接所有します。
不動産管理会社が不動産そのものを所有しますので、すべてが不動産管理会社の収入となります。
不動産を所有する個人の所得をすべて会社に移転させることができ、所得分散の効果は最も高いです。