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不動産の賃貸収入って、事業所得になりませんか？（お問い合わせより）

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こんにちは。渋谷区恵比寿の税理士ライブラです。

今日は、お客様からの質問内容からのテーマです。

相続対策の一環として、お手持ちの不動産を有効活用する方法はないか。

そんなニーズから、不動産に関わる事業を始めようと考える方も多くいらっしゃると思います。

そもそも論として、不動産賃貸にかかわる収入が不動産所得になるか事業所得になるかで、経費として計上できる項目が、事業所得の方が多いことから、事業所得となった方が納税者側にとっては有利なんですね。

しかし、この収入が事業所得と判断されるためには、相当高いハードルが設けられています。

そんなにうまい話はないものですね…

「No.1373　事業としての不動産貸付けとそれ以外の区分」（国税庁HP）

1.事業的規模の判定

不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われている（事業的規模）かどうかによって、 所得金額の計算上の取扱いが異なります。

【実質基準】
不動産の貸付けが事業的規模 かどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断することになります。
【形式基準】
実質基準による判定が困難な場合については、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われることになります。
（1）貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2）独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

2.所得金額の計算上の相違点
事業的規模である場合とそれ以外の場合の所得金額の計算上の相違点のうち主なものは次のとおりです。
（1）賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、事業的規模の場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。
（2）賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、事業的規模の場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。
（3）青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除については、事業的規模の場合は適用がありますが、それ以外の場合には適用がありません。
（4）青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件の下最高65万円が控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。

ここで、上記の【実質基準】についてですが、具体的な判断の指標が裁判事例によって明らかにされています。

①営利性・有償性の有無
②継続性・反復性の有無
③自己の危険と計算における事業遂行性の有無
④取引に費やした精神的・肉体的労力の程度
⑤人的・物的設備の有無
⑥取引の目的
⑦事業を営む者の経歴・社会的地位・生活状況

などを総合的に加味して…ということになっています。

「国税不服審判所の裁判事例集No.74」

ただ、多くのケースの場合は、実質基準によるのではなく、形式基準で判断している場合が多いですね。

以上　ライブラでした。

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